TURISTIČKO HOTELIJERSTVO
/NI/JE PROFITABILNO?
BAJRO SARIĆ, mag. oec.
Financijska isplativost, odnosno profitabilnost ulaganja u hotele svakodnevnim je predmetom rasprava među investicijskim projektantima, ulagačima i bankarima. Činjenica je da je hrvatska hotelska industrija, osobito turističko hotelijerstvo niskoprofitabilna djelatnost, što je posljedica velikih ulaganja, visokih fiksnih troškova i niskog stupnja zauzeća smještajnih i restoranskih kapaciteta, odnosno sezonskog karaktera poslovanja.
Ekonomist Roy Hubbart /Chicago, SAD/ sačinio je zanimljiv obrazac prema kojemu se računa financijski isplativost, odnos profitabilnost ulaganja u hotele. Pretpostavimo sljedeće ulazne podatke:
|
VALUTA |
EUR |
|
UKUPNO ULAGANJA U HOTEL /UH/ |
40.000.000 |
|
BROJ SOBA /BS/ |
270 |
|
POŽELJNA STOPA POVRATA /PSP/ |
5,00% |
|
VARIJABILNI IZDATCI /VI/ |
4.000.000 |
|
FIKSNI IZDATCI /FI/ |
2.000.000 |
|
GODIŠNJA OTPLATA KREDITNE GLAVNICE /KG/ |
3.000.000 |
|
BROJ DANA RADA HOTELA /BD/ |
365 |
|
PLANIRANI % ISKORIŠTENOSTI KAPACITETA /PZ/ |
60% |
pri čemu su:
Ukupno ulaganje u hotel /UH/ = svi troškovi povezani su ulaganjem u kupnju ili izgradnju hotela /troškovi kupnje ili izgradnje, troškovi opremanja, interkalarne kamate, komunalni doprinosi, projekti, konzalting, nadzor i sl./
Broj soba /BS/ - ukupan broj soba /smještajnih jedinica/ hotela.
Poželjna stopa povrata /PSP/ - postotak godišnjeg povrata na ukupna ulaganja.
Varijabilni izdatci /VI/ - troškovi sirovina i materijala, troškovi usluga, ostali nematerijalni troškovi poslovanja, troškovi osoblja, sve na godišnjoj razini.
Fiksni izdatci /FI/ - amortizacija, premije osiguranja, komunalne naknade, porezi i doprinosi koji ne ovise o rezultatu poslovanja, financijski rashodi /kamate i sl./, otplatne rate glavnice kredita, sve na godišnjoj razini.
Godišnja otplata kreditne glavnice /KG/ – iznos otplatne rate glavnice kredita
Broj dana rada hotela /BD/ - ukupan broj dana rada /otvorenosti/ hotela.
Planirani % iskorištenosti smještajnih kapaciteta /PZ/ - postotak punog zauzeća smještajnog kapaciteta u odnosu na broj dana rada /otvorenosti/ hotela.
Primjenom Hubbartovog obrasca dolazimo do sljedećih rezultata:
|
IZNOS STOPE POVRATA /NP/ |
2.000.000 |
|
UKUPNO POTREBNI NETO-PRIMITCI /PNP/ |
11.000.000 |
|
MAKSIMALNI BROJ NOĆENJA PO SOBI /MNS/ |
98.550 |
|
PLANIRANI BROJ NOĆENJA PO SOBI /PNS/ |
59.130 |
|
POTREBAN DNEVNI NETO-PRIMITAK PO SOBI /NPS/ |
186,03 |
pri čemu su:
Iznos stope povrata – neto – profit /NP/ - UH * PSP /40.000.000*5,00%/
Neto-primitci /PNP/ - VI+FI+KG+NP /4.000.000+2.000.000+3.000.000+2.000.000/
Maksimalni broj noćenja po sobi /MNS/ - BS*BD /270*365/
Planirani broj noćenja po sobi /PNS/ - MNS*PZ /98.550*60%/
Potreban neto primitak po sobi dnevno – PNP/PBP (11.000.000/59.130)
Zaključak je da je za pokriće svih izdataka i ostvarenje stope povrata /profita/ od 5% potrebno na godišnjoj razini ostvariti 59.130 noćenja s dnevnim neto-primtkom po sobi u iznosu od 186.03 EUR da bi se ostvarili potrebni ukupni neto-primitci u iznosu od 11.000.000 kuna.
Drugi, jednostavniji model izračuna financijske isplativosti ili profitabilnosti ulaganja u hotel je pravilo "the dollar per thousand" /"dolar po tisuću"/. Primjerice, ako hotel sa 100 soba košta 4.000.000 EUR, ulaganje po sobi je 40.000 EUR (4.000.000 EUR ulaganja / 100 soba). U tom slučaju potreban neto-prihod po sobnom noćenju /ADR/ iznosi 40 EUR (40.000 EUR ulaganja po sobi / 1.000). Uobičajeni trošak ulaganja po sobi u hotelskom lancu Holiday Inn iznosi između 40.000 $ i 50.000 $, što znači da bi se morao ostvariti prihod po sobnom noćenju između 40$ i 50$. Proračun po pravilu "dolar po tisuću" predmnijeva 70% apsolutno zauzeće i 6% stopu povrata na ukupno ulaganje u hotel. Pretpostavka je da se ostvaruje 55% bruto-dobitka prije troškova zakupnine, osiguranja, amortizacije, kamata i ostalih kapitalnih troškova.
Pri proračunu isplativosti, odnosno profitabilnosti ulaganja u hotel/e/, naravno, mora se voditi računa o njegovoj lokaciji, kakvoći ponude, konkurenciji, turističkim kretanjima i perspektivama. Pravilo "value for money", tj. vrijednost za novac možda ni u kojem drugom poslu toliko ne dolazi do izražaja koliko u hotelskoj industriji. Činjenica da je neki hotel kategoriziran s 5 zvijezdica može biti neka prednost u cjenovnoj politici, ali vrijednost se mora dokazati i u praksi, dakle na tržištu. Točnije, u poduzetništvu općenito nije važno što poduzetnik drži o sebi, svojem proizvodu ili usluzi, nego njegovo veličanstvo kupac ili gost, ma što bi mislili o kupcu ili gostu i koliko god se tome odupirali.
Ako mene pitate, osim ako imate dovoljno vlastitog novca i taštine, nipošto ne ulažite u turističko hotelijerstvo /hoteli, aparthoteli, mali obiteljski hoteli i sl./, pogotovo ako to financirate najvećim dijelom kreditom, makar i iznimno povoljnim. Stopa povrata je užasno mala, odnosno vrijeme povrata ulaganja predugo, rizik golem i nade da će biti bolje, u sve konkurentnijem okruženju nestaju i ne dopustite da vas političari, bankari i slični "preveslaju".
Neprofitabilnost turističkog hotelijerstva, uključujući i takozvana mala obiteljska turistička gospodarstva najveći je problem hrvatskog turizma, koji se praktično ne moće riješiti bez odgovarajućih subvencija i drugih, moguće i nenovčanih potpora, kako to čine razvijene i nama konkurentne turističke zemlje. Problem je u tome što u "turističkom kolaču" skoro svi ovako ili onako netko manje, netko više zaradi, jedino bazne turističke jedinice, poput hotela, čak i restorana ne zarade ništa, štoviše najčešće su u gubitku i nisu uopće zanimljive ozbiljnim ulagačima.
